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    物业税平抑房价是一种误读
    【作者:网站管理员】【来源:圣烽保安】【阅读:687次】【日期:2010/3/15 19:09:16】

    去年以来,针对商品住宅的措施越来越多,从房贷首付提高到土地出让金首付提高,从取消二手房交易优惠到回收不作为“地王”,都被解读为针对房价。不过,这些措施大都是针对炒房者而来,而非平抑房价,物业税也是如此。

    据《上海证券报》1月5日报道,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国,这将大大加快物业税开征步伐。

    这个消息一出,立即被众多网民解读为平抑房价的措施,但其实这是一种误读。众所周知,一种商品价格下降,一般要满足以下几个条件:一是降低成本,二是增加供给,三是降低需求。而在流通环节增加税收,仅仅是增加交易成本,只能减少交易的数量,并不一定能降低交易价格。2005年开始的二手房交易增加营业税后,房价一路飙升到2007年;2007年股市提高印花税后,指数上涨了近一倍,都是鲜明的例证。

    以税收来调节宏观发展的方向,是一种很好的工具,但必须是双向的,对鼓励的行为减免税收,对不鼓励的行为增加税收,这样才会使交易向鼓励的方向转移。比如在高能耗产业,政府就出台了一系列的增加环评、提高纳税额、增加贷款审批手续等,而为了促进节能环保产业的发展,就出台减免税收、简化贷款手续等政策。在出口方面也是如此,对某些高能耗、高污染产业的产品,就提高出口税率,减免退税,以调节这些产业向节能环保方向发展。

    那么,针对买方普遍增加税收,既不能减少成本,也不能增加供给,只能减少需求,可能会引起效果不外是两种:一是行业萎缩,二是供给方提高价格以保住利润。而住房既有刚性需求,也有投资、投机的需求,刚性需求是单纯的买方,只能承担更高的交易成本,无法向其他方向转移;投资、投机方既是买方也是卖方,可以提高价格向刚性需求方转嫁成本。

    目前来看,在房价的成本中,地价和各种税费的比例较高,如果这部分成本无法降低,再提高交易成本,房地产商并不会以降低价格的方式来应对。所以说,物业税仅仅是一个针对买方的增加税收收入的手段,并不会起到平抑房价的作用,更不会降低购房者的成本。比如二手房交易,现在一般都由买方来承担营业税、公证费等方面必须支出的费用,而卖方可以坐收利润。

    物业税是向买方征收的,即使是为了抑制投机,如何甄别买方的需求方式,如何防止税收受益者提高房价以便提高评估价格,如何倾向于首次买房和更换住房或是改善住房者,都是难以解决的问题。另外,在土地所有权与地上房屋使用权分离的情况下,各种年限的使用权如何征税,征税之后进行拆迁该如何解决,也都是未知数。

    物业税有可能会使房价降低,但最终会增加购房者的成本。比如一对新婚夫妇现在买一套房要花50万元,而征收物业税后,每月要交1000元税,那么,即使房价降到40万,购房者也仅仅是用前9年的时间来支付降价那部分,而此后将付出更多的成本。如何使合理购房者的成本低于房价上涨的比例,才是关键所在,而非简单地征税。(韩雷)

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